Mokesčiai nuomojant butą ar kitą NT, išsamus gidas 2026 metams

Mokesčiai nuomojant nekilnojamą turtą yra GPM, PVM ir nekilnojamojo turto mokesčio prievolės, taikomos nuomojant ar nuomojantis patalpas gyvenimui ar veiklai. Priklausomai nuo scenarijaus, GPM moka nuomotojas arba nuomininkas, o tuo tarpu, trumpalaikė nuoma gali sukelti PVM ar SVS prievoles.

Ar kada nors susimąstėte, kiek mokesčių slepia nekilnojamojo turto nuomos sutartis? Atsakymas gali nustebinti: mokesčių srautas priklauso nuo nuomos specifikos ir gali tekti ne tik nuomotojui, bet ir nuomininkui. NT nuoma Lietuvoje yra viena populiariausių papildomų pajamų formų, bet taip pat yra dažnas mokestinių klaidų šaltinis. Painiava kyla, kai bandoma suprasti kas moka GPM nuo nuomos (nuomotojas ar nuomininkas?), kaip apskaičiuoti GPM nuo nuomos ir kas jį turi sumokėti, taip pat pernuomos (subnuomos) sutartys gali sukelti papildomų mokestinių niuansų.

Šiame straipsnyje panagrinėsime penkis dažniausiai pasitaikančius nuomos scenarijus ir išsiaiškinsime, kaip apskaičiuoti GPM nuo nuomos, kam tenka GPM prievolė kiekvienu atveju ir aptarsime jų mokestinę logiką, aktualią nuo 2026 m.

Greitoji atmintinė:

• Gyvenamosios paskirties ilgalaikė nuoma yra nuoma yra PVM neapmokestinama.
• Pasak thevatconsultancy.com, trumpalaikė nuoma yra PVM objektas. Naudojantis tarpininkais gali tekti registruotis PVM mokėtoju ar tapti SVS dalyviu.
• Nuomojant gyvenamąjį būstą gyventojui: GPM (15 %) nuo nuomos pajamų deklaruoja ir sumoka savininkas (nuomotojas). Nuomojant patalpas veiklai: GPM išskaičiuoja ir sumoka nuomininkas (jei jis veiklą vykdantis asmuo ar įmonė). Nuo 2026 m. dalis nuomos pajamų gali patekti į progresinius GPM tarifus – aktualias VDU ribas ir tarifus pasitikrinkite VMI.
• Daugumoje scenarijų (2 ir 5) atsiranda ir nekilnojamojo turto mokestis.

1 situacija: Nuomojate butą nuomininkui

Jūs (nuomotojas) nuomojate butą kitam fiziniam asmeniui (nuomininkui), kurio nuomos tikslas yra gyvenimas, ne veikla. Tačiau, kaip apmokestinti nuomos pajamas? Nuomojant butą, nuomos pajamos turi būti apmokestintos pagal vieną iš dviejų GPM apskaitos būdų:

Verslo liudijimas (VL, veiklos kodas 051)

• VL įsigyjamas kiekvienam NT objektui atskirai. GPM sumokamas iškart, perkant VL.
• VSD/PSD nemokama.
• VL nuoma galima, kai nuomojamos gyvenamosios paskirties patalpos gyventojams be papildomų paslaugų.
• VL nuoma negalima, jei veikla vykdoma per nuomos administravimo ar tarpininkavimo įmones.
• VL nuoma galima naudojantis platformomis (pvz., Booking, Airbnb), jei viską darote pats.
• Trumpalaikė nuoma yra PVM objektas. Galimos PVM/SVS prievolės.
• VL pajamų riba nuo 2026 m. yra iki 50 000 Eur per metus.
• VL netinka, kai trumpalaikė nuoma teikiama juridiniam asmeniui

Be verslo liudijimo su GPM deklaracija

• Pajamos iš nuomos deklaruojamos GPM311 metinėje deklaracijoje.
• GPM tarifai (skaičiuojami tik pajamoms, kurios patenka į progresinį apmokestinimą) nuo 2026 m. taikomi pagal progresines ribas, susietas su VDU:
  • Pajamos iki 12 VDU apmokestinamos 15 % GPM tarifu;
  • Pajamos nuo 12 iki 36 VDU apmokestinamos 20 % GPM tarifu;
  • Pajamos nuo 36 iki 60 VDU apmokestinamos 25 % GPM tarifu;
  • Pajamos virš 60 VDU apmokestinamos 32 % GPM tarifu.
• Dėl GPM tarifų taikymo praktikos laukiami VMI išaiškinimai.

Svarstėme iki 2025 m. ar verta rinktis verslo liudijimą, tačiau, progresiniai GPM tarifai nuo 2026 m. padidina bendrą apmokestinimo lygį daugeliu atvejų, todėl, tai gali būti palankesnis pasirinkimas, jei yra atitinkamos sąlygos.

Pavyzdžiui, verslo liudijimas gali būti paprastesnis ir pigesnis variantas, jei nuomojama daug butų. Išsipirkite tiek VL, kiek turite atskirų NT objektų, bet nepamirškite skaičiuoti ekonominį pagrįstumą.

Greitas verslo liudijimo ir GPM mokesčio palyginimas:

Kriterijus	Verslo liudijimas (VL)	15% GPM (Deklaravimas)
Mokėjimo laikas	Iš anksto (prieš pradedant nuomą)	Pasibaigus metams (iki geg. 1 d.)
Mokesčio dydis	Fiksuotas (pvz., 400–600 Eur/metus didmiesčiuose)	15 % nuo gautos sumos
Pajamų riba	Iki 45 000 Eur (nuo 2026 m. – 50 000 Eur)	Neribojama (bet auga tarifas viršijus VDU ribas)
Kam galima nuomoti?	Tik gyventojams (fiziniams asmenims)	Gyventojams ir įmonėms (juridiniams asmenims)
Sąnaudų atskaitymas	Negalimas	Negalimas (jei tai ne individuali veikla)
Kada apsimoka?	Kai nuomos pajamos didelės (pvz., >4000 Eur/metus)	Kai nuomos pajamos mažos arba nereguliarios

2 situacija: Patalpų nuoma verslui

Šioje situacijoje jūs (nuomotojas) nuomojate patalpas kitam fiziniam asmeniui (nuomininkui), veiklai vykdyti (individualiąją veiklą, MB ar UAB). Kas moka mokesčius?

Čia vaidmenys apsiverčia, GPM prievolė tenka nuomininkui (kai patalpos nuomojamos veiklai).

Nuomininkas (veiklą vykdantis asmuo) privalo:

• išskaičiuoti 15% GPM nuo nuomos kainos ir sumokėti į biudžetą tą patį mėnesį, kai mokama nuoma;
• pateikti GPM313 mėnesinę deklaraciją iki kito mėn. 15 d. (pagal nuomos išmokėjimo datą);
• pateikti GPM312 metinę iki vasario 15 d.;

3 situacija: Pernuoma (subnuoma) tarp fizinių asmenų

Šis atvejis (schema) dažnai aptinkama grožio salonuose.

Jūs (nuomotojas, fizinis asmuo A) nuomojate patalpas kitam fiziniam asmeniui B (nuomininkui), kuris vykdys veiklą jose. Savo ruožtu, nuomininkas B pernuomoja tas pačias patalpas kitiems asmenims (C,D,E…), kurie vykdys veiklą tose pačiose patalpose.

Kas moka mokesčius?

• A (nuomotojas) A GPM pats neišskaičiuoja ir nemoka.
• B (nuomininkas) turi išskaičiuoti 15 % GPM nuo nuomos sumos, mokamos A, kurią jis turi deklaruoti ir sumokėti į VMI.
• C, D, E… (pernuomininkai) turi išskaičiuoti 15 % GPM nuo nuomos sumos, mokamos B, kurią jie turi deklaruoti ir sumokėti į VMI.

Svarbu! Šioje situacijoje būtinos dvi nuomos sutartys:

• Tarp A (nuomotojo) ir B (nuomininko).
• Tarp B (nuomininko) ir C, D, E… (subnuomininkų) bei aiškiai turi apibrėžti plotą, laiką, kainą, mokestines prievoles.

Pilkoji zona: A (fizinis asmuo, nuomotojas) gali susidurti su neaiškumu dėl modelio naudingumo 2026 m.. Laukiami VMI išaiškinimai.

4 situacija: Grožio salonas su sudėtinga nuomos struktūra

Juridinis asmuo A nuomoja patalpas fiziniam asmeniui B veiklos vykdymui, o pastarasis pernuomoja jas kitiems fiziniams asmenims C, D, E.. (pavyzdžiui, grožio salone).

Schema: Juridinis – fizinis – fiziniai.

Kas moka mokesčius?

• A, UAB (nuomotojas) gauna įprastas veiklos pajamas iš nuomos, taip pat, moka pelno mokestį nuo nuomos pajamų.
• B (fizinis asmuo) nemoka mokesčių, jei tik tarpininkauja tarp UAB ir C, D, E..
• C, D, E… (subnuomininkai) turi išskaičiuoti 15% GPM nuo nuomos sumos, mokėtinos B, kurią turi deklaruoti ir sumokėti į VMI.

Svarbu! Šioje situacijoje būtinos trys nuomos sutartys:

• Viena tarp juridinio asmens ir fizinio asmens B.
• Kita tarp fizinio asmens B ir subnuomininkų C, D, E.
• Trečia tarp juridinio asmens ir fizinio asmens B, jeigu pastarasis patalpas naudoja ir savo veiklai.

5 situacija: Grožio salono subnuoma

Nuomojate patalpas verslui su subnuoma (juridinis asmuo – juridinis asmuo – fiziniai asmenys).

Kas moka mokesčius?

• Abu juridiniai asmenys. A ir B gauna nuomos pajamas kaip įprastą veiklą, kuriam pelno mokestis yra taikomas pagal bendrą tvarką.
• Fiziniai asmenys C, D, E – nuomos mokestis yra įprastos veiklos sąnaudos (leidžiami atskaitymai).
• GPM prievolės nėra, nes nuomos santykiai tarp juridinių ir veiklą vykdančių asmenų.

Svarbu! Šioje situacijoje būtinos trys nuomos sutartys:

• Viena tarp dviejų juridinių asmenų.
• Kita tarp subnuomotojo juridinio asmens ir fizinių asmenų C, D, E.
• Trečia tarp juridinio asmens ir fizinio asmens B, jeigu pastarasis patalpas naudoja ir savo veiklai.

Papildomi akcentai:

• Kai nuomojama gyventi, GPM prievolė dažniausiai tenka nuomotojui
• Kai nuomininkas – veiklai, GPM išskaičiuoja nuomininkas.
• 2–5 scenarijuose papildomai reikėtų įsivertinti nekilnojamojo turto mokestį.
• Trumpalaikei nuomai juridiniams asmenims VL paprastai netinka – reikia sutarties ir GPM mokėjimo.
• Naudojantis tarpininkais/administratoriais, gali atsirasti PVM/SVS prievolės.

Praktinis pavyzdys:

GPM išskaičiavimas ir mokėjimas: jei jums, kaip nuomininkui, kyla prievolė išskaičiuoti GPM iš nuomos mokesčio, deklaruoti ir sumokėti jį Valstybinei mokesčių inspekcijai (VMI), turite laikytis šios tvarkos:

 1 atvejis (gyventojas nuomoja butą gyventojui). Nuomos kaina 500 Eur per mėnesį, metinės pajamos 6000 Eur. Savininkas GPM sumoka pats: 6000 × 15 % = 900 Eur per metus, o pajamas deklaruoja metinėje GPM311 deklaracijoje iki gegužės 1 d. 2 atvejis (nuoma veiklai). Nuomos kaina 500 Eur, čia jau nuomininkas privalo išskaičiuoti 15 % GPM (75 Eur): nuomotojui sumoka 425 Eur, o 75 Eur perveda VMI. Taip pat pateikia GPM313 (mėnesinę) ir GPM312 (metinę) deklaracijas. Todėl:

• Nuomotojui sumokate: 500 € – 75 € = 425 €
• GPM sumokate į VMI sąskaitą: 75 €.

Pasak bnt.eu, jei pagal nuomos sutartį atsiskaitoma grynaisiais pinigais, bendra grynaisiais sumokėta suma pagal tą sandorį negali viršyti 5 000 eurų. Viršijus šią ribą, likę mokėjimai turi būti atliekami bankiniu pavedimu. Nepamirškite laiku pateikti GPM deklaracijų (GPM313 – mėnesinės ir GPM312 – metinės) ir sumokėti GPM į VMI sąskaitą.

Mokesčių deklaravimas nuomojant patalpas

Deklaracijos GPM313 pateikimas:

Jei atsiskaitymai už patalpų nuomą vyksta kartą per mėnesį, deklaracija GPM313 turi būti pateikta iki kito mėnesio 15 dienos už praėjusį mėnesį. Pavyzdžiui, jei nuoma už sausį sumokama sausio mėnesį, reiškia, kad deklaracija turi būti pateikta iki vasario 15 d. Deklaracijoje GPM313 reikia pažymėti, kad GPM nuo nuomos pajamų buvo išskaičiuotas ir sumokėtas.

Metinės deklaracijos GPM312 pateikimas:

Bendra kalendorinių metų nuomos suma deklaruojama metinėje deklaracijoje GPM312. Metinė deklaracija GPM312 teikiama iki kitų metų vasario 15 dienos..

Nepamirškite: mokestinės prievolės turi būti vykdomos laiku ir teisingai, laiku ir teisingai prievolių vykdymas padeda išvengti baudų ir nesusipratimų su VMI

Kodėl viskas prasideda nuo sutarties

Problemos su nuoma dažniausiai kyla ne dėl tarifų, o dėl prastų sutarčių. Prastos sutartys neaiškiai apibrėžia  kas ką daro, kas ką išskaičiuoja ir kas ką sumoka, o tai sukelia konfliktus ir delspinigius.

Sudarant nuomos ar pernuomos sutartis:

• Nuomos objektą;
• paskirtį (gyvenamoji/komercinė);
• kas išskaičiuoja GPM;
• kaip ir kada deklaruojama;
• ar gali atsirasti PVM/SVS prievolės;
• ar taikomas NT mokestis;
• kokia atsakomybė už pavėluotus mokėjimus.

Pastaba: Publikacija yra informacinė. Dėl konkretaus taikymo ir galimų 2026 m. pakeitimų laukiami VMI išaiškinimai; prieš priimant sprendimus verta pasitarti su mokesčių konsultantu.

GPM nuo nuomos skaičiuoklė: kaip greitai apsiskaičiuoti

Kad nereikėtų skaičiuoti ranka, pasitikrinkite sumą su nuomos skaičiuokle. Formulė paprasta: metinės nuomos pajamos × 15 % = mokėtinas GPM (kai nuomoja gyventojas gyventojui). Pavyzdžiui: 400 Eur/mėn nuoma = 4800 Eur per metus = 720 Eur GPM. Jei dalis pajamų 2026 m. patenka į aukštesnes progresines ribas, tarifas gali būti didesnis (aktualias VDU ribas ir tarifus patikrinkite VMI). Įsivertinkite ir tai, ar apsimoka verslo liudijimas, ar deklaravimas su 15 % GPM.

Gyvenamosios paskirties nuoma: kokie mokesčiai tenka gyventojui

Kai fizinis asmuo ilgam nuomoja gyvenamosios paskirties patalpas kitam gyventojui, taikomi du dalykai: GPM nuo nuomos pajamų (15 %, deklaruojama GPM311) arba verslo liudijimas (fiksuota suma, sumokama iš anksto). Ilgalaikė gyvenamosios paskirties nuoma PVM neapmokestinama, todėl paprastam nuomotojui PVM prievolės nekyla. PVM ar SVS klausimas aktualus tik trumpalaikei nuomai ar naudojantis tarpininkais.

DUK