Kaip dviejų vaikų mama pradėjo investuoti į NT gigantus?

Mano kelionė investavimo pasaulyje prasidėjo nuo juokingai mažos 30 eurų sumos – sumos, kurią tuo metu galvojau, kad negaliu sau leisti. Prisimenu tą dieną, kai žiūrėdama į savo banko sąskaitą ir skaičiuodama išlaidas, nusprendžiau, kad pavargau nuo to nuolatinio pinigų skaičiavimo streso. Būdama dviejų vaikų mama, taip pat jaučiu dvigubą atsakomybę už kiekvieną finansinį sprendimą – juk nuo mano finansinio stabilumo priklauso ne tik mano, bet ir mano vaikų gerovė. Supratau, kad negaliu leisti sau likti finansiškai pažeidžiama jokioje gyvenimo situacijoje, tad vietoj eilinio spontaniško pirkinių krepšelio internete, tuos 30 eurų investavau į pirmąjį ETF – biržoje kotiruojamą fondą.

Kaip ir daugelis, pradžioje jaučiausi pasimetusi tarp daugybės strategijų ir patarimų – nuo Buffetto “pirk ir laikyk” iki dieninės prekybos entuziastų. Mokiausi iš knygų, klausiausi patyrusių investuotojų, ir svarbiausia – mokiausi iš savo klaidų. Kiekviena klaida ir kiekviena sėkmė tapo vertinga patirtimi.

Mėnuo po mėnesio, stebėdama kaip auga mano mini portfelis, pradėjau jausti kažką naujo – finansinį pasitikėjimą savimi. Tai nebuvo vien dėl augančios sumos (kuri iš pradžių tikrai nebuvo įspūdinga), bet dėl suvokimo, kad pagaliau imu savo finansinę ateitį į savo rankas. Nuo 30 eurų perėjau prie 50, tada prie 100, ir pastebėjau, kad pinigai, kuriuos anksčiau išleisdavau impulsyviems pirkiniams, dabar dirba man.

Šiandien, po kelerių metų investavimo patirties ir išbandžiusi įvairias strategijas, nusprendžiau žengti dar vieną žingsnį – pradėti formuoti pasyvias pajamas generuojantį REIT portfelį. Kodėl? Nes supratau, kad vien kapitalo kaupimas ir augimo akcijos – tai tik viena medalio pusė. Man reikia portfelio, kuris ne tik augtų ilguoju laikotarpiu, bet ir generuotų reguliarias pajamas, kurias galėčiau reinvestuoti arba panaudoti kaip papildomą finansinį saugumą šalia aktyvių pajamų.

Kodėl būtent REIT?

Analizuodama įvairias investavimo galimybes, pastebėjau, kad daugelis tradicinių patarimų prasilenkia su realybe. Banko sąskaita “suvalgo” infliacija, tradicinis NT reikalauja didelio pradinio kapitalo, o verslo pradėjimas su mažais vaikais – beveik neįmanoma misija.

REIT (Real Estate Investment Trust) tapo mano atradimu – tai tarsi tiltas tarp tradicinio nekilnojamo turto investavimo ir akcijų rinkos. Šios kompanijos ne tik valdo nekilnojamą turtą profesionaliai, bet ir privalo didžiąją dalį pelno išmokėti investuotojams dividendų pavidalu. Svarbiausia – galiu pradėti nuo man komfortiškos sumos, šiuo atveju 400 eurų per mėnesį, ir nesijaudinti dėl kasdienio valdymo.

Aš pati turiu savo nekilnojamą turtą, kurį nuomoju  ir, patikėkit, žinau, ką reiškia ieškoti gerų nuomininkų. Tai primena pasimatymų programėlę – daug “swipe’ini” kairėn ir dešinėn, kol randi tinkamą kandidatą 😅. Tačiau net radus puikius nuomininkus, jie paprastai pasirašo sutartis maksimum dviems metams. Po to vėl prasideda tas pats ratas: skelbimų talpinimas, skambučiai, susitikimai, derybos… O kur dar nuolatinis nerimas dėl vėluojančių mokėjimų, galimų turto sugadinimų ar netikėtų remontų.

Ir tada atradau REIT – didžiąsias nekilnojamo turto kompanijas. Jos turi tai, ko aš, kaip individuali NT savininkė, niekada neturėsiu: ilgalaikes sutartis su patikimais nuomininkais (ne dvejiems metams, o dešimtmečiams!), profesionalias valdymo komandas ir, svarbiausia, teisinį įsipareigojimą dalintis pelnu su investuotojais. Pagalvojau – kodėl gi nepasinaudojus jų patirtimi?

Mitų griovimas

Kai pasakau, kad investuoju į nekilnojamą turtą, žmonių veiduose matau nedviprasmišką reakciją. Jų akys sako: “Turbūt paveldėjai?” arba “Tikriausiai vyras gerai uždirba?”. Kai paaiškinu, kad pradedu nuo 400 eurų per mėnesį, dažniausiai pamatau nepasitikėjimą. Bet realybė tokia – tai suma, kurią daugelis išleidžiame net nepastebėdami: kasdienei kavai darbe, impulsyviems apsipirkimams internetu ar maisto išvežiojimo paslaugoms.

Pažvelkime į realybę atviromis akimis. Net jei ir taupom, tai tos santaupos banko sąskaitose kasdien “tirpsta” dėl infliacijos. Būsto kainos auga greičiau nei mūsų atlyginimai, o apie pensiją geriau net negalvoti – dabartinė sistema negarantuoja oraus gyvenimo senatvėje. Darbdaviai, kad ir kokie geri būtų, negali užtikrinti visiško stabilumo. O mes vis atidėliojame pokyčius “geresniems laikams”, kurie kažkodėl niekada neateina. Tai pasakiau sau, kad užteks atidėlioti – pritaikysiu sau strategiją, kuria vadovaujasi daugelis pasaulio investuotojų ir susikursiu savo pasyvių pajamų srautą nuo nulio, nedidelėmis sumomis, tačiau užsispyrusiai periodiškai.

Kodėl būtent REIT (Nekilnojamo turto trestai) ?

Jei pirmą kartą išgirdai šį terminą, trumpai – REIT (nekilnojamo turto investiciniai fondai) yra kompanijos, kurios valdo, finansuoja ir uždirba iš įvairaus nekilnojamo turto (biurų, prekybos centrų, gyvenamųjų namų ar sandėlių), ir pagal įstatymą privalo didžiąją dalį savo pelno išmokėti investuotojams dividendų pavidalu – tai tarsi galimybė tapti didelio verslo NT savininku už mažą sumą. Daugiau apie šią turto klasę gali skaityti šiame straipsnyje.

REIT sektorius šiuo metu yra tarsi su “Black Friday” nuolaidomis – kainos 20-30% žemesnės nei turėtų būti. Bent jau lyginant istorinius rezultatus su visos Amerikos rinkos pagrindiniu rodikliu – S&P500.

Kodėl? Nes visi išsigando aukštų palūkanų normų ir darbo iš namų tendencijų. Ir man kyla klausimas – ar žmonės nustos eiti į parduotuves? Ar nustos ieškoti sandėliukų savo pertekliniams daiktams? Arba nustos pramogauti kazino? Kažin.

Kokias kompanijas pasirinkau?

1. ABR (ARBOR Realty Trust) 

• Specializacija: Daugiabučių paskolų teikimas
• Kodėl įdomu: 9 metai dividendų augimo
• Pajamingumas: 11%+ metinės dividendų išmokos
• Rizikos valdymas: Konservatyvus skolinimas

2. NSA (National Storage Affiliates) 

• Veikla: Savitarnos sandėliukų valdymas
• Kodėl perspektyvu: Augantis poreikis dėl urbanizacijos
• Mąstas: 850+ objektų 40-yje JAV valstijų

3. O (Realty Income) 

• Išskirtinumas: “Dividendų Karalius” – mėnesinės išmokos
• Patikimumas: 54 metai nuoseklių dividendų
• Mąstas: 15000+ NT objektų
• Užimtumas: 98%+ nuolat

4. VICI Properties 

• Sektorius: Pramogų ir laisvalaikio NT
• Konkurencinis pranašumas: 43 metų vidutinė nuomos trukmė
• Nuomininkai: MGM, Caesars, Hard Rock
• Diversifikacija: 54 objektai 15-oje valstijų

Skaičiai ir prognozės: ką galima pasiekti per 4 metus?

Kalbant apie investavimą, mėgstu remtis ne tik teorija, bet ir konkrečiais skaičiais. Pradėjau nuo 400 eurų per mėnesį, padalindama juos tarp keturių skirtingų REIT kompanijų. Tai nėra didžiulė suma – daugelis iš mūsų tiek išleidžiame negalvodami, kas kavai, kas pramogoms arba įvairiems daiktams. Tačiau pažiūrėkime, kaip ši suma gali augti ir generuoti pasyvias pajamas per ateinančius ketverius metus.

Šiuo metu mano portfelio dividendų pajamingumas siekia 5.74%, o istoriškai REIT kompanijos auga vidutiniškai 6-8% per metus. Štai kaip prognozuoju, kad turėtų atrodyti mano investicijų kelionė:

Šie skaičiavimai remiasi konservatyviu scenarijumi – neįskaičiavau nei kompanijų vertės augimo (nors istoriškai jos auga 6-8% per metus), nei dividendų reinvestavimo, nei galimo dividendų didinimo (kuris paprastai siekia 3-5% kasmet). Realybėje, jei reinvestuočiau visus gaunamus dividendus ir kompanijos augtų pagal istorinį vidurkį, 100 eurų mėnesinių pasyvių pajamų galėčiau pasiekti net greičiau – maždaug per 3.5 metų.

Perspektyva

Ką tai reiškia praktiškai? Po ketverių metų nuoseklaus investavimo mano portfelis turėtų generuoti apie 1,260 eurų per metus vien iš dividendų – ir tai be jokio papildomo darbo iš mano pusės.

O dar įdomiau tampa pažvelgus į 10 metų perspektyvą – 2034 metais, nedidinant investuojamos sumos ir net neįskaičiuojant jokio augimo, portfelis turėtų generuoti apie 3,168 eurus per metus arba 264 eurus per mėnesį pasyvių pajamų. 

Man svarbu tai, kad šis portfelis toliau augs ir generuos pajamas net jei nuspręsčiau stabtelėti su naujomis investicijomis. Tai tarsi mažas pinigų medis, kurį laistau kas mėnesį po truputį, o jis atsidėkoja vis gausesniu derliumi.

Kviečiu tave stebėti mano kelionę, tą labai tiesiogiai gali padaryti tiesiog prenumeruodamas mano portfelį – o tai reiškia, jog kaskart kai atliksiu veiksmus šioje pasyvių pajamų sąskaitoje, tu gausi pranešimus. Aš investavimui naudoju brokerį Freedom24, per kurį gali prenumeruoti mano portfelį.

Kodėl tai veikia?

Paslaptis slypi keturiuose elementuose:

1. Nuoseklumas – investuoju kas mėnesį, nepriklausomai nuo rinkos svyravimų.
2. Diversifikacija – pinigai paskirstyti tarp keturių skirtingų kompanijų su dešimtimis tūkstančių nekilnojamo turto objektų.
3. Profesionalus valdymas – kompanijos turi ilgametes patirtis ir profesionalias komandas.
4. Sudėtinių palūkanų magija –  reinvestuojami dividendai pradeda generuoti savo dividendus.

Išvada

Per du mėnesius jau turiu diversifikuotą REIT portfelį, kuris yra dalis mano didesnės investavimo strategijos. O svarbiausia – per ketverius metus šis portfelis turėtų generuoti virš 1,200 eurų metinių pasyvių pajamų, kurios galės būti reinvestuojamos tolimesniam augimui arba naudojamos kasdienėms išlaidoms padengti.

Visiems, kas sako “tai neįmanoma” arba “tam reikia milijonų” – kviečiu kavos po metų, kuri bus apmokėta iš dividendų! 😊

Justina

P.S. Tai nėra finansinė rekomendacija, o tik mano asmeninės patirties pasidalinimas. Kiekvienas turime patys įvertinti savo galimybes ir riziką prieš pradėdami investuoti. Praeities rezultatai negarantuoja ateities perspektyvų.