Nekilnojamojo turto mokestis Lietuvoje: kaip jis taikomas ir ką svarbu žinoti?

Nekilnojamojo turto mokestis (kitaip – NT mokestis) – tai mokestis už Lietuvoje esantį nekilnojamąjį turtą, kuris patenka į mokesčio objektą ir kuriam netaikomos išimtys.

Nuo 2026 m. nekilnojamojo turto mokestis gyventojams labiau atsiremia į „pagrindinio gyvenamojo būsto“ sąvoką: svarbu, kuriame gyvenamajame būste gyventojas deklaravęs gyvenamąją vietą kalendorinio mėnesio paskutinę dieną. Taip pat didėja savivaldybių vaidmuo – jos nustato tarifus ir neapmokestinamąjį dydį.

Šiame straipsnyje rasite aiškų paaiškinimą, kam taikomas nekilnojamojo turto mokestis, kada prievolė atsiranda turint nekilnojamojo turto objektų nuosavybės teise, kokios yra mokesčio objekto išimtys, kaip taikomi 2026 m. tarifai, kaip skaičiuojama nekilnojamojo turto mokestinės vertės dalis ir kaip teisingai deklaruoti bei sumokėti.

Kam ir kokiais atvejais taikomas nekilnojamo turto mokestis?

Pagal įstatymo logiką, nekilnojamojo turto mokesčio mokėtojai yra nekilnojamojo turto savininkai – fiziniai ir juridiniai asmenys, kai nekilnojamasis turtas jiems priklauso nuosavybės teise. Tai reiškia, kad turto mokestis vertinamas ne „pagal faktą, kad turi raktus“, o pagal Nekilnojamojo turto registre įregistruotą nuosavybės teisę.

Nekilnojamojo turto mokesčio prievolė atsiranda ir tuomet, kai nekilnojamojo turto objektas yra įsigyjamas: mokestį moka įsigyjantis asmuo, jeigu duomenys apie sandorį įrašyti registre.

Dar vienas svarbus atvejis – kai nekilnojamojo turto objektas (ar jo dalis) nuosavybės teise priklauso fiziniam asmeniui, tačiau ilgesniam kaip vieno mėnesio laikotarpiui perduodamas naudotis juridiniam asmeniui: tokiu laikotarpiu nekilnojamojo turto mokestį moka juridinis asmuo. Kolektyvinio investavimo subjektų, kurie nėra juridiniai asmenys, atveju nekilnojamojo turto mokesčio prievoles vykdo valdymo įmonė.

Tačiau ne visi nekilnojamojo turto savininkai automatiškai moka nekilnojamojo turto mokestį.

Pirma, turi būti mokesčio objektas: mokesčio objektas yra Lietuvos Respublikoje esantis nekilnojamasis turtas, bet yra aiškios išimtys. Pavyzdžiui, nebaigtas statyti ir faktiškai nenaudojamas nekilnojamasis turtas nelaikomas mokesčio objektu, kai:

a) nuo statybą leidžiančio dokumento išdavimo praėję ne daugiau kaip 10 metų ir

b) per 5 metus nuo įregistravimo patikslinti statybos metu pasikeitę kadastro duomenys. Taip pat mokesčio objektas nėra valdžios ir privataus subjektų partnerystės pagrindu sukurtas ar įgytas nekilnojamojo turto objektas, kol galioja sutartis ir turtas naudojamas pagal paskirtį.

Antra, svarbios sąvokos: „Pagrindinis gyvenamasis būstas“ – tai gyvenamasis pastatas (patalpos), kuriame nekilnojamojo turto savininkas – fizinis asmuo – yra deklaravęs gyvenamąją vietą kalendorinio mėnesio paskutinę dieną, ir tuo pačiu adresu registruoti pagalbinio ūkio pastatai, inžineriniai statiniai bei kiti objektai, susiję bendra ūkine paskirtimi.

Jei savivaldybės teritorijoje, kurioje deklaruota gyvenamoji vieta, asmeniui nuosavybės teise nepriklauso gyvenamasis pastatas (patalpos) ar jis nėra įsigyjamas, pagrindiniu gyvenamuoju būstu gali būti laikomas ir mėgėjų sodų, garažų, pagalbinio ūkio, asmeninio ar viešojo poilsio paskirties pastatas (patalpos), kuriame deklaruota gyvenamoji vieta.

Jei nekilnojamas turtas nuomojamas, pats turto mokestis yra tik viena dalis, nes atsiranda ir pajamų apmokestinimo klausimai – daugiau apie tai: mokesčiai nuomojant butą.

Kaip keisis nekilnojamo turto mokestis 2026 metais?

2026 m. nekilnojamojo turto mokestis aiškiai išskiria dvi situacijas: pagrindinį gyvenamąjį būstą ir kitą fiziniams asmenims priklausantį (ar įsigyjamą) nekilnojamojo turto objektą. Savivaldybės taryba nustato pagrindinio gyvenamojo būsto mokestinės vertės neapmokestinamąjį dydį (gali būti keli dydžiai), tačiau jis negali būti mažesnis nei 450 000 eurų. Tai reiškia, kad pagrindinio gyvenamojo būsto mokestinės vertės dalis iki nustatyto neapmokestinamojo dydžio neapmokestinama, o viršijanti dalis apmokestinama.

Būtent viršijančiai daliai savivaldybė nustato konkretų nekilnojamojo turto mokesčio tarifą nuo 0,1 iki 1 procento pagrindinio gyvenamojo būsto mokestinės vertės. Savivaldybė gali diferencijuoti tarifus ir dydžius pagal kriterijus: nekilnojamojo turto mokestinę vertę ir (ar) fizinių asmenų ekonominę, socialinę padėtį.

Tuo pat metu, fiziniams asmenims nuosavybės teise priklausančių ar jų įsigyjamų (išskyrus pagrindinį gyvenamąjį būstą) gyvenamosios paskirties pastatų, patalpų ir inžinerinių statinių bendros mokestinės vertės daliai taikomi progresiniai tarifai:

Bendra mokestinė vertė	Tarifas
iki 50 000 Eur	0 %
nuo 50 000 iki 200 000 Eur	0,2 %
nuo 200 000 iki 400 000 Eur	0,4 %
nuo 400 000 iki 600 000 Eur	0,6 %
nuo 600 000 iki 1 000 000 Eur	0,8 %
virš 1 000 000 Eur	1 %

Svarbi ir „apleisto ar neprižiūrimo“ turto taisyklė: apleistas ar neprižiūrimas nekilnojamojo turto objektas – tai į savivaldybės sąrašą įtrauktas turtas, kuris per nustatytą terminą nebuvo suremontuotas, rekonstruotas, kurio statyba neužbaigta Statybos įstatymo tvarka ar kuris nebuvo nugriautas, o naudotojas nevykdo statinių priežiūros pareigų. Tokiam turtui savivaldybė nustato nuo 1 iki 5 procentų tarifą, išskyrus atvejus, kai taikomi pagrindinio būsto ar progresiniai tarifai.

Dar vienas niuansas – papildomas 0,2 procento mokesčio tarifas. Jis taikomas nekilnojamojo turto (išskyrus tą, kuris apmokestinamas taikant pagrindinio būsto ir progresinius tarifus) mokestinei vertei. Praktikoje tai dažniau aktualu juridiniams asmenims ar kitam apmokestinamam nekilnojamojo turto objektui, kuriam netaikomi 0,1–1 % ar progresiniai tarifai.

Įstatyme palikta ir bendra taisyklė: nekilnojamojo turto mokesčio tarifas yra nuo 0,5 % iki 3 % nekilnojamojo turto mokestinės vertės, kai netaikomi specialūs 2026 m. atvejai. Savivaldybės taryba, kad tarifas galiotų nuo kito mokestinio laikotarpio, jį turi nustatyti iki liepos 1 d., o masinio vertinimo metų atveju – iki gruodžio 1 d. Jei terminai praleidžiami, galioja paskutiniai tarifai arba nauji tarifai nusikelia dar vieniems metams.

Jei planuojate pirkti būstą ar papildomą nekilnojamojo turto objektą, verta prieš sandorį įsivertinti, kaip jūsų nekilnojamojo turto portfelį paveiks nekilnojamojo turto mokesčio tarifai ir deklaravimas.

Plačiau apie tai: Būsto pirkimas.

Kaip apskaičiuojamas nekilnojamo turto mokestis?

Skaičiavimas visada prasideda nuo nekilnojamojo turto mokestinės vertės. Būtent nuo nekilnojamojo turto mokestinės vertės taikomas atitinkamas tarifas ir gaunama mokėtina suma. Mokestinis laikotarpis yra kalendoriniai metai, todėl turto mokestis skaičiuojamas metams.

1. Pagrindiniam gyvenamajam būstui: apskaičiuojate pagrindinio gyvenamojo būsto mokestinės vertės dalį, kuri viršija savivaldybės nustatytą neapmokestinamąjį dydį (ne mažesnį kaip 450 000 Eur), ir tai daliai taikai savivaldybės nustatytą tarifą (0,1–1 %).
2. Kitam fizinio asmens turtui: suskaičiuojate visų (ne pagrindinio) objektų bendrą mokestinę vertę ir taikai progresinius „laiptelius“ nekilnojamojo turto mokestinės vertės dalims. Tai reiškia, kad didesnis tarifas taikomas tik viršijančiai daliai.

Pavyzdys pagal įstatymo logiką:
Fizinis asmuo turi du objektus, kurių mokestinės vertės yra 400 000 Eur ir 200 000 Eur. Jei 400 000 Eur objektas deklaruotas kaip pagrindinis gyvenamasis būstas, jam taikomas neapmokestinamasis dydis, todėl mokestis už jį gali būti 0.

Tuomet už antrą būstą (200 000 Eur) pagal mokesčio tarifus mokama 0 % nuo 50 000 Eur ir 0,2 % nuo 150 000 Eur, t. y. 300 Eur per metus.

Praktinis pavyzdys (antras būstas):
Šeima turi antrą butą, mokestinė vertė 200 000 Eur, turtas – bendroji jungtinė nuosavybė.

• Kiekvienam sutuoktiniui tenka po 100 000 Eur.
• Kiekvienas skaičiuoja: 50 000 Eur × 0 % = 0 Eur, likę 50 000 Eur × 0,2 % = 100 Eur.
  Kiekvienas moka po 100 Eur, bendrai šeimai – 200 Eur per metus.

Kaip deklaruoti ir sumokėti NT mokestį?

Nekilnojamojo turto mokesčio deklaravimas remiasi dviem dalykais: kas yra mokesčio mokėtojas ir ar nekilnojamojo turto objektas patenka į apmokestinimą. Pirmiausia verta pasitikrinti, ar nekilnojamojo turto objektas priklauso nuosavybės teise mokestinio laikotarpio metu (kalendoriniais metais) ir ar nėra mokesčio objekto išimčių. Jei turtas įsigyjamas ir sandoris įrašytas registre, prievolė pereina įsigyjančiam asmeniui.

Deklaruojant svarbu teisingai pažymėti pagrindinį gyvenamąjį būstą: jis apibrėžiamas pagal deklaruotą gyvenamąją vietą kalendorinio mėnesio paskutinę dieną. Jei tame pačiame adrese registruoti pagalbinio ūkio pastatai ar inžineriniai statiniai, susiję bendra ūkine paskirtimi, jie taip pat priskiriami pagrindiniam gyvenamajam būstui. Jei tokio gyvenamojo būsto savivaldybėje neturite, pagrindiniu gali būti laikomas ir tam tikros kitos paskirties pastatas, jei jame deklaruota gyvenamoji vieta.

Mokėjimas atliekamas už mokestinį laikotarpį – kalendorinius metus – pagal apskaičiuotą sumą. Praktinis patarimas: jei turite kelis objektus skirtingose savivaldybėse, turto mokestis gali skirtis, nes savivaldybės diferencijuoja tarifus pagal paskirtį, naudojimą, teisinį statusą, vietą ar net energinį naudingumą. Savivaldybės turi teisę nustatyti kelis tarifus, todėl svarbu sekti, kokie nekilnojamojo turto mokesčio tarifai patvirtinti tavo savivaldybėje ir ar pakeitimai priimti laiku (iki Liepos 1 d. arba iki Gruodžio 1 d. masinio vertinimo metais).

Daugiau apie temą ir praktinius nekilnojamojo turto klausimus rasite čia: nekilnojamasis turtas.

Nekilnojamo turto mokestis juridiniams asmenims

Juridiniams asmenims nekilnojamojo turto mokestis dažniausiai taikomas pagal bendrą taisyklę: savivaldybė nustato tarifą nuo 0,5 % iki 3 % nekilnojamojo turto mokestinės vertės, o mokestį moka juridinis asmuo, kuriam nekilnojamojo turto objektas priklauso nuosavybės teise. Papildomai, jei fiziniam asmeniui nuosavybės teise priklausantis nekilnojamojo turto objektas perduotas juridiniam asmeniui naudotis neterminuotai ar ilgesniam nei vieno mėnesio laikotarpiui, tuo laikotarpiu nekilnojamojo turto mokestį moka juridinis asmuo. Rizika verslui – „apleisto ar neprižiūrimo“ turto tarifas (1–5 %), jei objektas įtraukiamas į savivaldybės sąrašą.

Nekilnojamojo turto mokestis fiziniams asmenims

Fiziniams asmenims nekilnojamojo turto mokestis nuo 2026 m. dažniausiai tampa aktualus turint ne vieną objektą.

Jei vienas objektas yra pagrindinis gyvenamasis būstas (deklaruota gyvenamoji vieta kalendorinio mėnesio paskutinę dieną), jam taikomas neapmokestinamasis dydis (ne mažesnis kaip 450 000 Eur), o viršijanti mokestinės vertės dalis apmokestinama 0,1–1 % tarifu.

Kiti objektai apmokestinami progresiniais tarifais pagal bendrą mokestinę vertę. Jei turtas priklauso nuosavybės teise keliems asmenims, kiekvienas moka proporcingai savo daliai.

DUK apie nekilnojamo turto mokesčius

Kas laikoma apleistu turtu ir koks tarifas jam taikomas?

Apleistas turtas – tai į savivaldybės sąrašą įtrauktas turtas, kuris yra neprižiūrimas, nesuremontuotas per nustatytą terminą arba kurio statyba neužbaigta pažeidžiant Statybos įstatymą. Tokiam turtui savivaldybės nustato didesnį tarifą – nuo 1 iki 5 procentų vertės.

Ar reikia mokėti mokestį už nebaigtą statybą?

Nebaigtas statyti ir faktiškai nenaudojamas turtas nėra apmokestinamas, jei nuo statybos leidimo išdavimo praėjo ne daugiau kaip 10 metų. Vėliau, net ir nebaigus statybų, gali atsirasti prievolė mokėti mokestį.

Kaip nustatoma, kas yra pagrindinis gyvenamasis būstas?

Tai nustatoma pagal Gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymą. Kur asmuo deklaravęs gyvenamąją vietą kalendorinio mėnesio paskutinę dieną, tas turtas laikomas pagrindiniu.

Koks tarifas taikomas antram būstui, kurio vertė 150 000 Eur?

Kadangi vertė patenka į rėžius nuo 50 001 iki 200 000 Eur, taikomas 0,2 procento tarifas vertei, viršijančiai 50 000 Eur.

Pastaba: Mokesčių nuostatos gali keistis. Prieš deklaruojant rekomenduojama pasitikrinti galiojančius teisės aktus ir oficialius VMI paaiškinimus.