Informacija atnaujinta: 2026 24 rugpjūčio
Nekilnojamo turto investavimo įrankis | Indemo apžvalga
Straipsnį parašė žmogus
Kai kuris nors mūsų tautietis pradeda savo investavimo kelionę, Financial Lithuanians komanda pastebi, jog beveik garantuotai vienu iš pagrindinių jo ar jos pasirinkimų tampa nekilnojamojo turto (NT) sektorius. Vieni tiesiogiai perka fizinius namus ar butus ir stengiasi juos brangiau perparduoti. Kiti nusipirktą nekilnojamą turtą „įdarbina“ ilgalaikės nuomos pagrindu. Treti stengiasi pasinaudoti šiuolaikinių sutelktinio investavimo platformų privalumais ir per jas įdarbina pinigus į visoje šalyje išsibarsčiusius gyvenamojo arba komercinio NT projektus. Lietuvių noras „saugiai“ investuoti perkant naują butą ar namą atsispindi ir rinkos mastu – prognozuojama, kad 2024 m. bendra Lietuvos gyvenamojo NT rinkos vertė sieks šimtus milijardų dolerių.
Tačiau besaikis vidaus rinkos nekilnojamo turto „grobstymas“ ir gyventojams, ir investuotojams sukelia rimtų problemų. Namų kainų indeksas mūsų šalyje pastaruosius 4 metus auga tempais, paskutinį kartą regėtais tik prieš 2008 m. krizę.
Sparčiai sukilusios NT kainos mažina naujų potencialių investuotojų entuziazmą ir smukdo nuomojamo NT pelningumą. Paskutiniu metu NT nuomotojai Lietuvoje džiaugiasi gaudami 5-7 proc. metinę grąžą, o lietuviškos sutelktinio NT investavimo platformos dažnai siūlo ne didesnį, nei 10 proc. kapitalo pelningumą.
Bet jei savos šalies NT rinkoje darosi per ankšta, gal verčiau pasidairyti įdomesnių investavimo variantų užsienyje? Šiuo metu Lietuvoje kaip tik populiarėja licencijuota investavimo platforma, kuri ne tik siūlo investavimą į NT rinką per instrumentus, kurie anksčiau buvo prieinami tik instituciniams investuotojams, bet ir leidžia tokio investavimo dėka gauti net iki 15 proc. metinę kapitalo grąžą!
Šioje Indemo apžvalgoje ir atsiliepime aptariame, kas yra Indemo platforma, kaip veikia jos investavimas į Ispanijos NT skolas ir kam ji tinka. Trumpas verdiktas: tai licencijuota, Latvijos banko prižiūrima platforma, kurioje investuoti galima nuo 10 Eur, o į neveiksnias NT paskolas orientuotas įrankis siekia iki 15 proc. metinę grąžą mainais į ribotą likvidumą. Toliau detaliau apie privalumus, trūkumus ir realią patirtį.
Svarbiausi akcentai:
Saugumo buferis: Investuojant į skolas su didele nuolaida, sumažinama rizika net ir krintant NT kainoms.
Ispanijos rinka: Alternatyva perkaitusiai ir brangiai Lietuvos NT rinkai, leidžianti diversifikuoti investicijas už Lietuvos ribų.
Aukšta grąža: Galimybė generuoti iki 15.1% metinę grąžą, investuojant į neveiksnias paskolas (DDI).
Reguliavimas: Indemo yra Latvijas Banka licencijuota investicinė įmonė, kuriai taikoma iki 20 000 Eur investuotojų kompensavimo schema. Ji nedengia investicinių nuostolių.
Žemas slenkstis: Investuoti galima vos nuo 10 Eur, kas leidžia lengvai diversifikuoti portfelį.
PASIRUOŠĘS PRADĖTI INVESTUOTI, BET NEŽINAI KAIP?
Paprasta instrukcija, kaip atsidaryti vertybinių popierių sąskaitą per 10 min, be painiavos.
Patogus investavimas į NT projektus
Indemo yra itin patrauklus investavimo į NT pasirinkimas dėl kelių priežasčių. Visų pirma, ši licencijuota investavimo platforma suteikia galimybę investuoti į su saulėtosios Ispanijos nekilnojamuoju turtu susietus instrumentus. Ši šalis ir dėl savo puikios geografinės lokacijos, ir dėl aukšto geopolitinio saugumo lygio jau kurį laiką yra populiari NT investavimo kryptis ir įprastam statistiniam europiečiui, ir instituciniams investuotojams.
Kol vieni būstus Ispanijoje perka kaip potencialią erdvę vasaros atostogoms, kiti labiau susidomi galimybėmis perkamą namą ar butą išnuomoti ir taip užsitikrinti pasyvesnes nuomos pajamas bei turto vertės prieaugį perspektyvioje rinkoje. Apie tai, kaip veikia investavimas į nekilnojamąjį turtą apskritai, rašėme atskirai.
Investuoti į NT Ispanijoje Indemo siūlo 2 būdais. Pirmasis apima galimybę pinigus įdarbinti per tradicines ispaniško NT paskolas. Tuo tarpu antrasis Indemo instrumentas sudaro galimybes investuoti į neveiksniomis pripažintas ispaniško nekilnojamo turto bankines paskolas ir taip santykinai saugiai generuoti kone dvigubai vidutines NT sektoriaus grąžas viršijančias pasyvias pajamas.
Nors dauguma investuotojų susidomėjo būtent antruoju finansiniu instrumentu, kuris paprastai prieinamas tik instituciniams žaidėjams, manau, kad verta apžvelgti abu pasirinkimus. Tokiu būdu galėsite efektyviau panaudoti Indemo, kaip perspektyvesnę alternatyvą lengvesniam investavimui į nekilnojamą turtą.
Investavimas į NT paskolas
Jei užregistravę asmeninę Indemo paskyrą nuspręsite didesnę portfelio dalį skirti klasikiniam būsto paskolų investavimo įrankiui, toks sprendimas jums suteiks kelias rizikų valdymo ir pelningumo naudas.
Visų pirma, investuodami vos nuo 10 Eur, galite įsigyti skolos vertybinių popierių, susietų su profesionalių kredito įstaigų išduotomis Ispanijos NT paskolomis. Tokios investicijos gali generuoti apie 10 proc. metinę grąžą, o su jomis susijusios paskolos yra užtikrintos nekilnojamojo turto hipoteka. Paskolas vertina ir išduoda profesionalūs skolintojai pagal savo kreditavimo politiką. Jei skolininkas nevykdo įsipareigojimų, gali būti inicijuojamas įkeisto NT realizavimo procesas, o iš jo gautos lėšos naudojamos skolai padengti ir pagal investicijos sąlygas paskirstomos investuotojams.
Dar vienas svarbus faktas yra tas, kad beveik visos šio tipo Indemo investicijos susijusios su paskolomis pirkėjams, siekiantiems įsigyti ne pirmą gyvenamąjį būstą, o antrą rezidenciją. Tai gali reikšti paprastesnę priverstinio turto perėmimo proceso eigą ir sumažinti dalį investuotojui tenkančios rizikos. Jau net nekalbu apie faktą, kad Latvijas Banka išduotą investicinės įmonės licenciją turintis Indemo taip pat naudoja Nasdaq CSD centrinio vertybinių popierių depozitoriumo infrastruktūrą, kurioje registruojamos platformoje siūlomos finansinės priemonės.
Investavimas į neveiksnias NT paskolas
Kaip jau minėjau, antrasis investicinis Indemo instrumentas sukėlė didžiulį ažiotažą visoje Europos Sąjungos investavimo sferoje. Sakyčiau, jog tai logiškas rezultatas. Juk investavimas į neveiksnias bankinių institucijų paskolas vis dar yra pelningas „kąsnis“, kuris dažniausiai prieinamas tik instituciniams investuotojams ir įvairioms finansinėms įstaigoms. Bet kaip tiksliai šis instrumentas veikia?
Investavimas į neveiksnias skolas yra finansinis įrankis, per kurį investuojama į bankų su nuolaida parduodamas neveiksnias nekilnojamojo turto paskolas su NT įkeitimu. Iš bankų tokios neveiksnios paskolos įsigyjamos už mažesnę nei jų nominalioji vertė kainą, todėl sėkmingai išieškojus skolą ar realizavus įkeistą nekilnojamąjį turtą gali būti uždirbama grąža.
Į neveiksnias Ispanijos NT paskolas siūlančiam investuoti Indemo ši rinka ir jos finansiniai įstatymai – itin palankūs. Ispanijoje bankai gali parduoti neveiksniomis pripažintas NT paskolas, kai skolininkai ilgesnį laiką nevykdo sutartų mokėjimo įsipareigojimų. Kadangi bankai ir patys yra suinteresuoti „atsikratyti“ jų pelno statistiką neigiamai veikiančiomis paskolomis, šias skolas su įkeistu nekilnojamuoju turtu jie dažnai parduoda už gerokai mažesnę nei nominalioji jų vertė kainą. Tokiu atveju Indemo investuotojai, įsigydami su šiomis skolomis susietus skolos vertybinius popierius, gali uždirbti iš lėšų, atgaunamų skolos išieškojimo proceso metu.
Indemo investuotojų grąža priklauso nuo to, kiek lėšų pavyksta atgauti iš konkrečios su investicija susietos skolos. Paprastas pavyzdys: jei 80 000 Eur kainavusi neveiksni paskola yra užtikrinta 100 000 Eur vertės butu ir išieškojimo metu iš jos pavyksta atgauti 100 000 Eur, pirmiausia grąžinamas investuotas kapitalas. Likusi atgautų lėšų dalis, atskaičius taikomas išlaidas, paskirstoma investuotojams pagal konkrečios investicijos sąlygas.
Įprastai šie pelningi sandoriai investuotojams reiškia dviženklę kapitalo grąžą, tipiškai išmokamą per 12-18 mėn. Prognozuojama metinė kapitalo grąža pasirinkus šį Indemo įrankį siekia net 15 proc.! Tad per neveiksnių NT paskolų investavimą realu gauti maždaug dvigubai įprastas NT nuomos pajamas Lietuvoje viršijančią grąžą. Ir visa tai prieinama smulkiam investuotojui per aukšto lygio reguliuojamą investavimo platformą, valdomą Indemo specialistų ir prižiūrimą Latvijas Banka pagal ES investicinių paslaugų reguliavimo sistemą. Indemo dalyvauja investuotojų kompensavimo schemoje, pagal kurią investuotojui gali būti kompensuojama iki 20 000 Eur, jei investicinė įmonė negalėtų grąžinti jam priklausančių lėšų ar finansinių priemonių. Ši apsauga netaikoma investiciniams nuostoliams, pavyzdžiui, jei investicija nepasiektų tikėtinos grąžos ar būtų patirta nuostolių dėl skolos negrąžinimo.
Indemo atsiliepimai: privalumai ir trūkumai
Vertinant Indemo, svarbu atsižvelgti ne tik į potencialią grąžą, bet ir į investicijų terminą, likvidumą bei konkretaus instrumento riziką. Kaip Indemo atrodo greta kitų sutelktinio finansavimo platformų, apžvelgėme atskirai.
Privalumai:
- Licencijuota ir prižiūrima platforma. Indemo yra Latvijos centrinio banko (Latvijas Banka) licencijuota ir prižiūrima investicinė įmonė, turinti teisę teikti investicines paslaugas ir Lietuvoje. Kaip Indemo atrodo greta kitų investavimo platformų, apžvelgėme atskirai.
- Potencialiai aukštesnė grąža. Diskontuotų skolų investicijų (DDI) atveju Indemo šiuo metu nurodo 15,1 proc. tikėtiną metinę grąžą pagal vidutinį scenarijų. Tai nėra garantuota grąža, o faktinis rezultatas priklauso nuo skolos išieškojimo proceso ir jo trukmės.
- Nedidelė minimali investicija. Investuoti galima nuo 10 eurų, todėl turimą sumą galima paskirstyti tarp kelių skirtingų investicijų.
- Investicijos susietos su nekilnojamuoju turtu. DDI atveju investuojama į diskontuotas hipotekos skolas, užtikrintas nekilnojamuoju turtu Ispanijoje. Vis dėlto turto įkeitimas nepanaikina investicijos praradimo rizikos.
Trūkumai:
- Ribotas likvidumas. Šiuo metu Indemo dar neturi veikiančios antrinės rinkos, todėl investicijos negalima bet kada paprastai parduoti kitam investuotojui. Investavimo laikotarpis priklauso nuo konkrečios skolos išieškojimo eigos ir gali užsitęsti.
- Grąžos tenka laukti. DDI nėra įprasta paskola, už kurią reguliariai mokamos palūkanos. Investuotojas uždirba tada, kai pavyksta susigrąžinti lėšas iš skolos, pavyzdžiui, susitarus su skolininku ar realizavus įkeistą turtą.
- Geografinė koncentracija. DDI investicijos šiuo metu susijusios su Ispanijos nekilnojamuoju turtu, todėl jų rezultatai priklauso ir nuo šios šalies NT rinkos bei teisinių skolos išieškojimo procesų.
Kam tinka Indemo platforma?
Indemo gali būti aktuali investuotojams, kurie ieško alternatyvių būdų investuoti į nekilnojamąjį turtą už Lietuvos ribų, nenori tiesiogiai pirkti ir valdyti fizinio NT bei yra pasirengę ilgesniam investavimo laikotarpiui ir ribotam likvidumui. DDI investicijos gali pasiūlyti didesnės potencialios grąžos galimybę, tačiau ji nėra garantuota ir priklauso nuo konkrečios skolos išieškojimo proceso.
Platforma gali būti mažiau tinkama tiems, kuriems svarbu turėti galimybę greitai atgauti investuotus pinigus arba kurie ieško reguliaraus ir prognozuojamo mėnesinio pinigų srauto. Dėl specifinės šių investicijų rizikos ir geografinės koncentracijos jos gali būti vertinamos kaip viena iš diversifikuoto portfelio dalių, o ne vienintelis investavimo būdas.
Likvidumas: Ar pinigai „užšąla“?
Investavimas į paskolas, kurios yra neveiksnios reikalauja kantrybės, nes teisminiai procesai Ispanijoje gali užtrukti 12-18 mėnesių. Ribotas likvidumas būdingas tokio tipo skolos investicijoms. Ateityje planuojama antrinė rinka galėtų padėti sumažinti „įšaldytų pinigų“ problemą, tačiau kol ši funkcija nėra prieinama, svarbu įvertinti ribotą likvidumą.
Patogi paskyros registracija
Indemo platformos registracinis procesas yra itin paprastas, o žingsnis po žingsnio jį aprašėme atskiroje instrukcijoje. Aplinka pritaikyta ir Lietuvos investuotojui, tad paskyrą per kelias minutes atsidarys bet kuris 18 metų sulaukęs ES pilietis ar rezidentas. Registruotis ir investuoti gali visi 18 metų sulaukę ES piliečiai arba rezidavimo ES šalyse leidimus gavę asmenys. Užpildžius Indemo specialų investuotojų klausimyną, platforma įsitikina, jog suprantate jos teikiamų investicijų rizikas ir galite tinkamai investuoti savo pinigus. Registracijos proceso užbaigimui jums pakaks naudojant galiojantį pasą arba asmens tapatybės dokumentą nuotoliniu būdu patvirtinti savo tapatybę. Atlikus šį veiksmą, galėsite iš savo asmeninės bankinės sąskaitos greitai pervesti pirmąsias kapitalo įmokas į Indemo paskyrą ir pradėti savarankiškai pasirenkamų pelningų investicijų atranką arba šį procesą patikėti Indemo automatinio investavimo funkcijai. Viskas greita, paprasta ir patogu, o investavus belieka stebėti pasirinkto instrumento eigą ir laukti potencialios grąžos.
Jei jums jau įdomu praktiškai pažinti Indemo siūlomas NT investavimo galimybes, naują paskyrą galite lengvai užregistruoti pagal bonusinę nuorodą. Pelningo ir malonaus investavimo!
Pastaba: Šis straipsnis yra informacinio pobūdžio ir nėra investavimo rekomendacija. Investavimas susijęs su rizika.
Dažniausiai užduodami klausimai (DUK)
1. Kas yra Indemo ir kaip jis veikia?
Indemo yra Latvijas Banka licencijuota investicinė įmonė, leidžianti investuoti į su Ispanijos nekilnojamojo turto paskolomis susietus skolos vertybinius popierius. Ji siūlo du būdus: tradicines NT paskolas su maždaug 10 proc. palūkanomis ir investavimą į neveiksnias NT paskolas (DDI), kur siekiama iki 15 proc. metinės grąžos. Investuoti galima nuo 10 Eur, o platformą prižiūri Latvijos bankas.
2. Ar Indemo veikia Lietuvoje ir ar patogus lietuviams?
Taip, Indemo prieinama visiems ES piliečiams ir rezidentams, įskaitant Lietuvos investuotojus. Registracija vyksta nuotoliniu būdu su asmens dokumentu, o lėšas pervesti galima iš savo banko sąskaitos. Indemo veikia pagal ES investicinių paslaugų reguliavimo sistemą ir yra prižiūrima Latvijas Banka.
3. Kokie yra Indemo atsiliepimai internete?
Vieši atsiliepimai dažniausiai teigiamai vertina platformos reguliavimą (Latvijos banko licenciją) ir aukštą dviženklę grąžą iš neveiksnių paskolų. Atsargesni atsiliepimai susiję su DDI specifika: grąža priklauso nuo skolos išieškojimo proceso ir jo trukmės, todėl reikia kantrybės ir supratimo apie ribotą likvidumą.
4. Kuo Indemo skiriasi nuo lietuviškų sutelktinio finansavimo platformų?
Lietuviškos NT sutelktinio finansavimo platformos dažnai siūlo iki maždaug 10 proc. grąžą vidaus rinkoje, o Indemo veikia Ispanijos rinkoje ir per neveiksnių paskolų instrumentą siekia didesnės grąžos. Mainais tenka priimti ilgesnį investicijos terminą ir ribotą likvidumą. Tai daro Indemo tinkamą kaip diversifikacijos priedą greta vietinių platformų.
5. Ar Indemo platforma yra saugi?
Taip, Indemo yra pilnai licencijuota ir reguliuojama investicinė įmonė. Ją prižiūri Latvijos bankas (Latvijas Banka). Tai reiškia, kad platforma privalo laikytis griežtų ES direktyvų, o investuotojų lėšos yra atskirtos nuo įmonės turto. Be to, Indemo dalyvauja investuotojų kompensavimo schemoje, pagal kurią gali būti kompensuojama iki 20 000 Eur, jei investicinė įmonė negalėtų grąžinti klientui priklausančių lėšų ar finansinių priemonių. Ši schema nedengia investicinių nuostolių.
6. Kokia minimali investicija?
Pradėti galite vos nuo 10 Eur. Tai leidžia lengvai išbandyti platformą nerizikuojant didelėmis sumomis.
7. Ar galiu atsiimti pinigus anksčiau laiko?
Indemo platformoje antrinė rinka yra planuojamas funkcionalumas, kuris ateityje gali suteikti galimybę parduoti investicijas kitiems investuotojams. Kol ši funkcija dar nėra prieinama, investicijas reikėtų vertinti kaip mažiau likvidžias ir būti pasirengus jas laikyti iki skolos išieškojimo ar investicijos realizavimo pabaigos.
8. Kokie yra mokesčiai investuotojams?
Registracija ir investavimas Indemo yra nemokami. Platforma netaiko mėnesinių administravimo mokesčių investuotojams. Tačiau, kaip ir visose reguliuojamose platformose, gali būti taikomas pajamų mokesčio išskaičiavimas (kurį galima susimažinti pateikus rezidavimo pažymą).
9. Kodėl neveiksnių paskolų grąža tokia didelė?
Didesnė potenciali grąža (apie 15 proc.) atspindi didesnę riziką, ribotą likvidumą ir ilgesnį skolos išieškojimo laikotarpį. Investicijos rezultatas priklauso nuo skolos išieškojimo proceso ir jo trukmės, pavyzdžiui, nuo to, kada pavyksta susitarti su skolininku ar realizuoti įkeistą turtą.
