Nuosavo būsto įsigijimas yra svarbus žingsnis – juk tai vienas didžiausių pirkinių jūsų gyvenime. Kad šis žingsnis būtų kiek mažiau bauginantis, reikalingas finansinis pasiruošimas. Tam būtina atsižvelgti į įvairias išlaidas, įskaitant būsto kainą, paskolą (jei reikalinga) jai padengti ir dažnai užmirštamas papildomas išlaidas, susijusias su pirkimo procesu ar būsto paruošimu gyvenimui. Pažvelkime į šias išlaidas išsamiau.
Būsto kaina
Jeigu būstui įsigyti Jums reikalinga paskola, sužinokite ir apsvarstykite visos paskolos, mėnesinių įmokų ir pradinio įnašo dydžius. Tikslią skolinamą sumą būsto paskolai galite sužinoti kreipdamiesi į banką ar kredito uniją ir pateikę savo pajamas, išlaidas, finansinius įsipareigojimus ir ankstesnių mokėjimų istorijos duomenis, pagal kuriuos bus įvertinta jūsų galimybė grąžinti paskolą. Atkreipkite dėmesį, jog šeiminė padėtis, išlaikytinių skaičius ir jūsų darbo pobūdis taip pat turės įtakos banko skaičiavimams. Greitam preliminariam paskaičiavimui galite pasinaudoti laisvai prieinamomis bankų skaičiuoklėmis.
Paskolos dydis – įvertinkite visos paskolos sumą ir jos įtaką jūsų ateities planams. Gavus banko pasiūlymą, gali kilti noras pirkti maksimaliai brangų būstą, tačiau verta apsvarstyti su tuo susijusią riziką, pavyzdžiui., jei esate poroje ir vienas iš jūsų prarastų darbą, pasikeistų šeiminė padėtis, ar ateityje pasikeistų euribor* palūkanų norma.
Mėnesinių įmokų dydis – paskolos terminas, grąžinimo būdas (linijinis ar anuitetinins**) ir palūkanų dydis taip pat nulems sumą, kurią reikės mokėti kas mėnesį. Įvertinkite, ar laisvai galite leisti sau šią įmoką, ar terminą reikėtų ilginti ar trumpinti. Mūsų nuomone saugiausia neviršyti 25% mėnesio pajamų į rankas, pavyzdžiui, jei į rankas gaunate 1,304 EUR, mėnesio paskolos suma turėtų neviršyti 326 EUR.
Taip pat mėnesio įmoka bus ypač svarbi, jei būstas perkamas investicijai – verta įvertinti, ar gaunamos nuomos pajamos padengs susijusias išlaidas, tokias kaip NT agentų paslaugos ir paskolos įmokos. Lengviausia įvertinti, žvilgtelėjus į NT svetaines, tarkime aruodas.lt, ir patyrinėjus panašių butų nuomos kainas.
Pradinis įnašas – mažiausias reikalingas įnašas būsto paskolai yra 15% nuo būsto kainos. Tačiau įnašas gali būti ir didesnis ir siekti net 30%, jei skolinamasi ne pirmam ir ne pagrindiniam būstui arba kai skolinamasi namo statyboms. Verta paminėti, jog yra ir išimčių, pavyzdžiui, asmenys ar šeimos atitinkančios tam tikrus LR reikalavimus gali gauti subsidiją būsto paskolai.
Avansas – prieš perkant būstą taip pat verta pasiruošti avansą, kurio prireiks sudarant preliminarią pirkimo sutartį. Jei perkate būstą su paskola, verta į sutartį įtraukti punktą, kad avanso suma būtų grąžinta tokiu atveju, jei bankas nesuteiks paskolos.
Būsto vertė – įsigyjant būstą reikės atlikti turto vertinimą, nuo kurio priklausys, kokio dydžio paskola bus siūloma. Jei kaina yra didesnė nei vertė, skirtumą teks padengti patiems. Tokiu atveju verta gerai apgalvoti, ar verta pirkti būstą už tokią kainą. Jei būstas perkamas sau ir yra idealioje lokacijoje, galbūt verta investuoti papildomus pinigus dėl ilgalaikio gyvenimo komforto, tačiau, jei būstas perkamas nuomai, svarbu įvertinti, ar didesnė kaina atsipirks per nuomos pajamas. Būsto vertė taip pat gali neatitikti tokiais atvejais, jei būstas parduodamas su baldais, kurie nėra įtraukiami į būsto įvertinimą. Pavyzdžiui, perkant būstą už 80 tūkst., ir turto vertintojui įvertinus jį 60 tūkst., bankas skirtų paskolą nuo 60 tūkst. sumos, o ne nuo 80 tūkst., ir skirtumą reikėtų padengti patiems.
Papildomos išlaidos
Perkantiems būstą už savo lėšas reikės mokėti už notaro sudaromą pirkimo-pardavimo sutartį ir nuosavybės registraciją Registrų centre. Tačiau perkantiems būstą su paskola teks išleisti daugiau – papildomai kainuos sutartis su banku, buto vertinimas, būsto įkeitimas hipotekoje ir privalomasis draudimas. Bendra visų mokesčių suma skirtingais atvejais gerokai skirsis, tačiau gali siekti kelis tūkstančius eurų ir daugiau.
Brokerio paslaugos – apsvarstykite, ar būsto paieškomis ir pirkimo procesu užsiimsite patys, ar naudosites brokerio paslaugomis. Nors į NT brokerį dažniausiai kreipiamasi pardavimo klausimais, brokerio paslaugomis galite naudotis ir ieškodami būsto – padedant rasti būstą pagal jūsų kriterijus, pagalba sutvarkant visus dokumentus ir pan. Brokerio paslaugos kaina gali siekti apie 1-2% nuo perkamo būsto kainos, tačiau priklausys nuo individualaus brokerio.
Turto vertinimas – prieš gaunant būsto paskolą reikės pateikti nepriklausomo vertintojo atliktą ataskaitą. Kaina priklausys nuo vietovės ir būsto tipo. Pavyzdžiui, buto įvertinimas Vilniuje gali kainuoti apie 130-200 EUR. Kai kuriais atvejais papildomai už būsto vertinimą mokėti gali nereikėti – jeigu jūsų pasirinktas bankas turi sudaręs sutartis tiesiai su vystytoju.
Banko sutarties administravimo mokestis – planuojant gauti banko paskolą būstui, reikia nepamiršti ir vienkartinio sutarties mokesčio. Pavyzdžiui, šiuo metu Swedbank ima 0,4% nuo kredito sumos, tačiau paieškojus galima rasti bankų pasiūlymų ir be sutarties mokesčio.
Notaro paslaugos – pirkimo-pardavimo sutartį reikės tvirtinti pas notarą. Notaro paslaugos vidutiniškai kainuoja 0,37% + PVM nuo objekto sumos, bet gali kisti priklausomai nuo sandorio dydžio. Dažnai notaro išlaidos dengiamos per pusę iš pirkėjo ir pardavėjo pusės, bet tokį susitarimą reikia aptarti iš anksto. Paslaugų kaina nėra dalinama, jei būstas perkamas tiesiai iš vystytojo.
Perkant būstą su paskola, notaras taip pat turės sudaryti įkeitimo sutartį. Paslaugos kaina vidutiniškai gali siekti nuo 0,17% iki 0,25 % vertės + PVM, tačiau gali kisti ateityje.
Be pirkimo-pardavimo ir įkeitimo sutarties, taip pat galite tikėtis smulkių administracinių mokesčių, kurių dydį tiksliai nurodys jūsų notaras.
Registrų centras – įregistruojant nuosavybės teisę į įsigytą turtą taip pat reikės susimokėti ir Registrų centrui. Kaina priklausys nuo turto rūšies ir termino, per kurį jis bus įregistruojamas, bet gali siekti apie 100 EUR ar daugiau.
Draudimas – perkant būstą su paskola, paskolos laikotarpiu būstas taip pat privalės būti apdraustas. Įsitikinkite, jog jūsų pasirinktas draudimas atitinka banko nustatytas sąlygas. Draudimo suma vidutiniškai gali siekti kelis šimtus eurų.
O kaip visos šios išlaidos atrodytų žvelgiant į realų būsto pirkimo pavyzdį?*
Paskaičiuokime:
- Perkamas būstas: 200,000 EUR
- Pradinis įnašas: 30,000 EUR
- Preliminarus banko pasiūlymas: Swedbank skaičiuokles skaičiavimu, su 1.9 % palūkanomis ir + 3,74 % EURIBOR 6 mėn., 30 metų terminui, prelimenari mėnėsio įmoka siekia 981 EUR
- Banko sutarties administravimo mokestis: 680 EUR
- Brokerio paslaugos: 200-400 EUR
- Turto vertinimas: 130-200 EUR
- Notaro sutartys: 1,080-1,240 EUR + PVM
Čia taip pat reikėtų tikėtis papildomų smulkesnių administracinių mokesčių, kurios patvirtins jūsų notaras.
- Registrų centras: 100 EUR
- Draudimas: 200 EUR
*Pavyzdyje naudojame vidutines paslaugų kainas, tačiau tikslios sumos priklausys nuo individualių specialistų įkainių ir jūsų aplinkybių.
Tolimesnės išlaidos
Visiems perkantiems būstą taip pat svarbu apsvarstyti tolimesnes išlaidas, susijusias su jau įsigyta nuosavybe, tokias kaip remontas ar namo priežiūra.
Remontas – priklausomai nuo to, kokį būstą pasirinksite – naują ar senos statybos, neseniai suremontuotą ar tokį, kuris jau labai reikalauja remonto, čia išlaidos gali būti didelės. Remonto darbai taip pat dažniausiai užtrunka ilgiau nei tikėtasi ir gali kainuoti apie kelis šimtus eurų už m², neskaitant visų medžiagų ar norimų baldų. Pavieniai meistrai šiuo atveju atsieina pigiau, tačiau reikalauja priežiūros. Jei neremontuosite patys, čia taip pat labai svarbus meistrų pasirinkimas – būtinai prašykite preliminarios sąmatos raštu, kad neliktumėte nemaloniai nustebinti išaugusiais kaštais remonto pabaigoje. Perkant senesnės statybos butą, taip pat reikia pasidomėti, ar nenumatoma namo renovacija, ir jei renovacija jau atlikta – ar suma jau išmokėta esamų šeimininkų. Be remonto darbų, tapus būsto savininku, taip pat tapsite atsakingi už einamas namo priežiūros išlaidas. Butuose šios išlaidos dengiamos visų namo gyventojų, pavyzdžiui, jei reikia pakeisti stogą, visi gyventojai turi prisidėti, o namo pirkimo atveju – tektų dengti patiems.
Nuosavo būsto įsigijimas yra didelis ir atsakingas žingsnis, reikalaujantis kruopštaus finansinio planavimo ir pasiruošimo. Apsvarstykite visas susijusias išlaidas, įskaitant būsto kainą, paskolą, pradinį įnašą, mėnesines įmokas ir papildomas išlaidas, tokias kaip notaro, banko, brokerio paslaugos, turto vertinimas, draudimas ir t.t. Nepamirškite įvertinti galimų remonto darbų ir tolimesnių namo priežiūros išlaidų. Tinkamas pasiruošimas padės užtikrinti, kad būsto pirkimo procesas vyktų sklandžiai ir be nemalonių netikėtumų.
** Euribor – tai palūkanų norma, kuria bankai Europoje skolina eurus vieni kitiems. Ji svarbi nustatant palūkanas finansiniams produktams, pvz., būsto paskoloms, euro zonoje.*
*** Anuiteto metodas – paskolos grąžinimo būdas, kai mokamos vienodos sumos, susidedančios iš paskolos dalies ir palūkanų. Linijinis metodas – paskolos grąžinimo būdas, kai kiekvieną mėnesį grąžinama fiksuota paskolos dalis ir kintančios palūkanos pagal likusią skolą.*
