Planuoju pirkti būstą – kiek gali kainuoti notaras ir kitos išlaidos

Nuosavo būsto įsigijimas yra svarbus žingsnis – juk tai vienas didžiausių pirkinių jūsų gyvenime. Kad šis žingsnis būtų kiek mažiau bauginantis, reikalingas finansinis pasiruošimas. Tam būtina atsižvelgti į įvairias išlaidas, įskaitant būsto kainą, paskolą (jei reikalinga) jai padengti ir dažnai užmirštamas papildomas išlaidas, susijusias su pirkimo procesu ar būsto paruošimu gyvenimui. Financial Lithuanians pažvelgs į šias išlaidas išsamiau.

Svarbiausi akcentai:

• Finansinis pasiruošimas: Pradinis įnašas įprastai siekia bent 15 % būsto kainos, o saugi mėnesinė paskolos įmoka neturėtų viršyti 25–30 % jūsų gaunamų pajamų.
• Kiek kainuoja notaro paslaugos perkant butą: Pagrindinis sutarties patvirtinimo mokestis yra 0,37 % nuo objekto vertės (plius PVM). Imant paskolą, prisideda ir hipotekos įkeitimo mokestis – 0,25 % (plius PVM).
• Notarų įkainiai nesiderami: Šios kainos yra fiksuotos valstybės, todėl ieškoti „pigesnio“ notaro nepavyks. Išlaidas perkant iš žmonių įprasta dalintis per pusę, o perkant iš vystytojo – viską apmoka pirkėjas.
• Nepamirškite paslėptų išlaidų: Be paties būsto kainos ir notaro, teks susimokėti už turto vertinimą (130–200 EUR), banko sutarties administravimą (~0,4 % nuo kredito), Registrų centrą bei privalomąjį draudimą.
• Sutarties saugumas: Kad neprarastumėte avanso, į preliminarią pirkimo sutartį būtinai įtraukite sąlygą, kad pinigai bus grąžinti, jei bankas visgi nesuteiks paskolos.

Būsto kaina

Jeigu būstui įsigyti Jums reikalinga paskola, sužinokite ir apsvarstykite visos paskolos, mėnesinių įmokų ir pradinio įnašo dydžius. Tikslią skolinamą sumą būsto paskolai galite sužinoti kreipdamiesi į banką ar kredito uniją ir pateikę savo pajamas, išlaidas, finansinius įsipareigojimus ir ankstesnių mokėjimų istorijos duomenis. Atkreipkite dėmesį, jog šeiminė padėtis, išlaikytinių skaičius ir jūsų darbo pobūdis taip pat turės įtakos banko skaičiavimams.

Paskolos dydis: Įvertinkite visos paskolos sumą ir jos įtaką jūsų ateities planams. Gavus banko pasiūlymą, gali kilti noras pirkti maksimaliai brangų būstą, tačiau verta apsvarstyti riziką: pavyzdžiui, jei vienas iš jūsų prarastų darbą, pasikeistų šeiminė padėtis ar ateityje šoktelėtų Euribor palūkanų norma.

Mėnesinių įmokų dydis: Paskolos terminas, grąžinimo būdas (linijinis ar anuitetinis) ir palūkanų dydis nulems sumą, kurią reikės mokėti kas mėnesį. Saugiausia neviršyti 25%–30% mėnesio pajamų „į rankas“. Taip pat mėnesio įmoka ypač svarbi, jei būstas perkamas investicijai – įvertinkite, ar nuomos pajamos padengs paskolos ir administravimo išlaidas.

Pradinis įnašas: Mažiausias reikalingas įnašas būsto paskolai yra 15% nuo būsto kainos (taikant lengvatas pirmajam būstui gali būti ir 10%). Tačiau jis gali siekti ir 30%, jei skolinamasi ne pirmam būstui.

Avansas: Prieš perkant būstą verta pasiruošti avansą, kurio prireiks sudarant preliminarią pirkimo sutartį. Jei perkate su paskola, į sutartį būtinai įtraukite punktą, kad avansas būtų grąžintas, jei bankas nesuteiks finansavimo.

Būsto vertė: Įsigyjant būstą reikės atlikti turto vertinimą. Jei buto kaina yra didesnė nei oficiali jo vertė, skirtumą bankui teks padengti patiems iš savų lėšų.

Papildomos išlaidos

Perkantiems būstą už savo lėšas reikės mokėti už notaro sudaromą pirkimo–pardavimo sutartį ir nuosavybės registraciją Registrų centre. Tačiau perkantiems būstą su paskola teks išleisti daugiau.

• Brokerio paslaugos: Kaina gali siekti apie 1–2% nuo perkamo būsto kainos. Nors dažniausiai brokerį samdo pardavėjas, pirkėjai taip pat gali naudotis jų paslaugomis paieškai ar dokumentų tvarkymui.
• Turto vertinimas: Buto įvertinimas didžiuosiuose miestuose (pvz., Vilniuje ar Kaune) kainuoja apie 130–200 EUR.
• Banko sutarties administravimo mokestis: Šiuo metu bankai įprastai taiko apie 0,4% mokestį nuo kredito sumos, tačiau akcijų metu galima rasti pasiūlymų ir be šio mokesčio.
• Registrų centras ir draudimas: Įregistruojant nuosavybės teisę Registrų centre, priklausomai nuo terminų, teks sumokėti apie 100 EUR ar daugiau. Taip pat bankas reikalaus apdrausti turtą, kas kasmet atsieis dar kelis šimtus eurų.

Kiek kainuoja notaro paslaugos perkant butą?

Tai viena dažniausių dedamųjų, kuriai pirkėjai pamiršta atidėti lėšų. Ieškoti „pigiausio“ notaro nepavyks – notarų įkainiai yra vienodi visoje Lietuvojeir juos griežtai reglamentuoja valstybė. Galutinė kaina susideda iš kelių elementų:

1. Pirkimo–pardavimo sutarties patvirtinimas: Pagrindinis notaro mokestis siekia 0,37 % nuo sandorio vertės. Prie šios sumos visada pridedamas 21 % PVM, todėl reali kaina gaunasi apie 0,45 %. Valstybė yra nustačiusi ribas: šis mokestis negali būti mažesnis nei 33 EUR ir negali viršyti 5 000 EUR.
2. Hipotekos (įkeitimo) sutartis (imant paskolą): Jei butą perkate su banko paskola, notarui teks sumokėti ir už turto įkeitimą bankui. Šios paslaugos kaina siekia 0,25 % nuo įkeičiamo objekto vertės, bet ne daugiau kaip 360 EUR + PVM.
3. Techniniai ir administraciniai mokesčiai: Be pagrindinių procentų, notaras paprašys apmokėti už duomenų tikrinimą registruose, atsiskaitymo pažymų parengimą ar dokumentų kopijų tvirtinimą. Tai dažniausiai prideda papildomus 30–60 EUR.

Kas moka notaro mokesčius? Įstatymai neįpareigoja, kuri šalis turi padengti šias išlaidas – viskas priklauso nuo susitarimo:

• Antrinėje rinkoje (perkant iš žmonių): Įprasta praktika išlaidas dalintis per pusę (50/50).
• Pirminėje rinkoje (perkant iš vystytojo): Dažniausiai 100 % notaro išlaidų apmoka pirkėjas. (Hipotekos mokesčius visada apmoka tik pirkėjas, nes paskola suteikiama jam).

Realus pirkimo pavyzdys (Buto kaina: 200 000 EUR)

• Pradinis įnašas: 30 000 EUR (15 %)
• Banko administravimo mokestis: ~680 EUR (priklauso nuo banko)
• Turto vertinimas: 130–200 EUR
• Notaro sutartys (pirkimas + hipoteka + PVM + pažymos): ~1 200–1 400 EUR (jei pirkėjas dengia viską)
• Registrų centras: ~100 EUR
• Būsto draudimas: ~200 EUR per metus

*Pavyzdyje naudojame vidutines paslaugų kainas, tačiau tikslios sumos priklausys nuo individualių specialistų įkainių ir jūsų aplinkybių.

Tolimesnės išlaidos

Visiems perkantiems būstą taip pat svarbu apsvarstyti tolimesnes išlaidas, susijusias su jau įsigyta nuosavybe, tokias kaip remontas ar namo priežiūra.

Remontas – priklausomai nuo to, kokį būstą pasirinksite – naują ar senos statybos, neseniai suremontuotą ar tokį, kuris jau labai reikalauja remonto, čia išlaidos gali būti didelės. Remonto darbai taip pat dažniausiai užtrunka ilgiau nei tikėtasi ir gali kainuoti apie kelis šimtus eurų už m², neskaitant visų medžiagų ar norimų baldų. Pavieniai meistrai šiuo atveju atsieina pigiau, tačiau reikalauja priežiūros. Jei neremontuosite patys, čia taip pat labai svarbus meistrų pasirinkimas – būtinai prašykite preliminarios sąmatos raštu, kad neliktumėte nemaloniai nustebinti išaugusiais kaštais remonto pabaigoje. Perkant senesnės statybos butą, taip pat reikia pasidomėti, ar nenumatoma namo renovacija, ir jei renovacija jau atlikta – ar suma jau išmokėta esamų šeimininkų. Be remonto darbų, tapus būsto savininku, taip pat tapsite atsakingi už einamas namo priežiūros išlaidas. Butuose šios išlaidos dengiamos visų namo gyventojų, pavyzdžiui, jei reikia pakeisti stogą, visi gyventojai turi prisidėti, o namo pirkimo atveju – tektų dengti patiems.

Nuosavo būsto įsigijimas yra didelis ir atsakingas žingsnis, reikalaujantis kruopštaus finansinio planavimo ir pasiruošimo. Apsvarstykite visas susijusias išlaidas, įskaitant būsto kainą, paskolą, pradinį įnašą, mėnesines įmokas ir papildomas išlaidas, tokias kaip notaro, banko, brokerio paslaugos, turto vertinimas, draudimas ir t.t. Nepamirškite įvertinti galimų remonto darbų ir tolimesnių namo priežiūros išlaidų. Tinkamas pasiruošimas padės užtikrinti, kad būsto pirkimo procesas vyktų sklandžiai ir be nemalonių netikėtumų.

** Euribor – tai palūkanų norma, kuria bankai Europoje skolina eurus vieni kitiems. Ji svarbi nustatant palūkanas finansiniams produktams, pvz., būsto paskoloms, euro zonoje.*

*** Anuiteto metodas – paskolos grąžinimo būdas, kai mokamos vienodos sumos, susidedančios iš paskolos dalies ir palūkanų. Linijinis metodas – paskolos grąžinimo būdas, kai kiekvieną mėnesį grąžinama fiksuota paskolos dalis ir kintančios palūkanos pagal likusią skolą.*

DUK

Kiek kainuoja notaro paslaugos perkant butą už 100 000 EUR?

Už pirkimo–pardavimo sutartį taikomas 0,37 % tarifas, kas sudaro 370 EUR. Pridėjus 21 % PVM, suma išauga iki ~447 EUR. Jei perkate su paskola, papildomai kainuos hipotekos įregistravimas (~300 EUR su PVM) bei smulkūs administraciniai mokesčiai. Bendra suma tokio sandorio atveju sieks apie 750–800 EUR (jei apmokate viską patys).

Ar notarų įkainiai gali būti derinami (vykdomos derybos)?

Ne. Visi notarų mokesčiai Lietuvoje yra patvirtinti LR Vyriausybės ir yra fiksuoti, todėl nuolaidos šioms paslaugoms nėra taikomos.

Kurioje pirkimo stadijoje mokama notarui?

Notarui sumokama tiesiogiai per sandorio pasirašymą (arba pavedimu tą pačią dieną), kai pasirašoma pagrindinė notarinė pirkimo–pardavimo sutartis.

Kas atsitiks, jei bankas po preliminarios sutarties visgi neduos paskolos?

Jei preliminarioje sutartyje nebuvote įtraukę punkto, ginančio jus šiuo atveju, pardavėjas turi teisę pasilikti jūsų sumokėtą avansą. Todėl itin svarbu sutartį ruošti atidžiai.

(Informaciniai terminai: Euribor – palūkanų norma, kuria bankai Europoje skolina eurus vieni kitiems. Anuiteto metodas – paskolos grąžinimo būdas mokant vienodas sumas. Linijinis – kai kas mėnesį grąžinama fiksuota paskolos dalis, o palūkanos mažėja).