Investavimas į nekilnojamąjį turtą: išsamus gidas pradedančiajam

Svarstai ar investavimas į nekilnojamąjį turtą galėtų būti tavo pasirinkimas tačiau jauti, kad šioje srityje lengva suklysti ar išleisti daugiau, nei gausi atgal? Esi reikiamoje vietoje nes tai viena populiariausių ir laiko patikrintų investavimo formų. Čia rasi patarimus ir paaiškinimus, kurie padeda išvengti pradinių klaidų, suprasti visas galimybes ir rasti tau tinkamą NT investavimo būdą. Investavimas į nekilnojamąjį turtą nėra tik nuomos ar būsto pirkimo klausimas – gali rinktis REIT fondus, modernias sutelktinio finansavimo platformas, komercinį NT ar net jungtinį investavimą su kitais.

Šiame straipsnyje sužinosi, kokios investavimo į NT strategijos egzistuoja, kaip įvertinti rizikas, kaip išsirinkti patikimą platformą ir kokius pirmuosius žingsnius verta žengti norint pradėti saugiai.

Tavo investavimo tikslas ir galimybės

Pirmas žingsnis – aiškiai žinoti, kodėl nori pradėti investavimą į nekilnojamąjį turtą. Ar sieki pasyvių pajamų, nori didinti savo kapitalą ilguoju laikotarpiu, o gal svajoji užsidirbti pensijai, bet labiau planuoji trumpą spekuliacinį projektą? Aiškus tikslas – tavo kelio žemėlapis ir stabdžių patikra. Mes, Financial lithuanians, dažnai pastebime, kad pradedantieji neįvertina savo rizikos tolerancijos ir investicijoms skiria per didelę dalį santaupų.

Prieš priimant sprendimą, atsakyk sau į šiuos klausimus:

• Kokio tipo pajamų tikiesi – nuomos ar vertės augimo?
• Kiek laiko ir energijos gali skirti turto valdymui?
• Ką veiksi, jei investicijos neatneš pelno keletą mėnesių iš eilės?

Investavimas į nekilnojamąjį turtą neapsieina be rizikų: rinkos kainų svyravimai, tušti mėnesiai be nuomininkų, remonto kaštai ir kt.

Nuomos verslas – klasikinis pasirinkimas

Turbūt labiausiai paplitusi NT investavimo forma yra būsto nuoma. Įsigiję butą ar namą, galime jį išnuomoti ir gauti pastovias pajamas kiekvieną mėnesį. Tačiau prieš neriant į nuomos verslą, turėtum įvertinti kelis svarbius aspektus. Visų pirma, lokacija yra kritiškai svarbi – būstas turi būti patrauklioje vietoje, kur nuolat yra nuomininkų paklausa.

Taip pat svarbu įvertinti visas išlaidas: ne tik paskolos įmoką (jei ėmei paskolą), bet ir komunalinius mokesčius, draudimą, remonto darbus bei mokesčius. Geras nuomos verslo planas visuomet įtraukia „juodą dieną” – kai reikės atlikti remontą arba kurį laiką būstas stovės tuščias.

Vienas mano mėgstamiausių puslapių yra ‘Rental Property Calculator‘ – leidžia įvertinti daugybę aspektų.

Skaičiavimo pvz 120.000EUR vertės turtui su 600 EUR nuomos pajamų 20 metų laikotarpiui (valiuta reikšmės neturi, svarbiausia skaičiai bei %):

NT vystymas – didesnės rizikos, didesnio pelno strategija

Jei turi statybų ar projektų valdymo patirties, gali svarstyti apie NT vystymą. Ši strategija apima žemės ar seno nekilnojamojo turto įsigijimą, jo renovavimą ar naują statybą, ir pardavimą už didesnę kainą. Šis kelias reikalauja daugiau pradinio kapitalo ir specifinių žinių, tačiau gali atnešti didesnę grąžą.

Būtina gerai išmanyti statybos procesus, turėti patikimų rangovų tinklą ir suprasti rinkos tendencijas. Taip pat reikia būti pasiruošusiam, kad projektas gali užtrukti ilgiau nei planuota, o išlaidos gali viršyti biudžetą.

REIT fondai – paprastesnis kelias į NT rinką

Nori saugumo ir nenori sukti galvos dėl tvarkymo? REIT (NT investicijų fondai) yra puikus kelias. Šie fondai valdo įvairų NT portfelį, o tu gauni dividendus „sėdint ant sofos“. REIT leidžia pradėti investavimą į nekilnojamąjį turtą su mažesniu pradiniu kapitalu ir be tiesioginės turto priežiūros. Platformose dažnai pradėti galima nuo vos 50–70 eurų.

Investuodamas į REIT, gauni prieigą prie profesionaliai valdomo NT portfelio be tiesioginio turto valdymo rūpesčių. Šis būdas ypač tinka pradedantiesiems investuotojams, nes reikalauja mažesnio pradinio kapitalo ir suteikia didesnį likvidumą – REIT akcijas gali parduoti bet kada, skirtingai nuo fizinio NT.

Svarbu žinoma susipažinti su dividendų išmokėjimo modeliu, sužinoti, kiek procentų grąžos gali tikėtis bei palyginti skirtingus fondus.

Tokios kompanijos pvz.: https://www.realtyincome.com/

Investuoti galima nuo 50-70 EUR sumos:

Nuotrauka paimta iš Freedom24 platformos. Fondą gali pasiekti per šią nuorodą.

Tau taip pat gali būti įdomu:

• Investavimas į fondus: paprastas kelias į diversifikuotą portfelį
• Investavimas į REIT: išsamus vadovas pradedantiesiems

„Fix and Flip” strategija – trumpalaikės investicijos

Ši strategija reiškia apleisto ar pigesnio būsto įsigijimą, jo renovaciją ir greitą pardavimą už didesnę kainą. Nors tai gali atrodyti patrauklu, ši strategija reikalauja gilių rinkos žinių, gerų santykių su rangovais ir gebėjimo tiksliai įvertinti renovacijos kaštus. Taip pat svarbu suprasti, kad kiekviena diena, kai būstas neparduotas, kainuoja pinigus paskolų palūkanomis ir kitomis išlaidomis.

Investavimas į komercinį NT – potencialas ir iššūkiai

Komercinis NT dažniausiai siūlo didesnes nuomos pajamas nei gyvenamasis būstas. Tokie objektai kaip biurai, sandėliai ar verslo centrai užtikrina ilgesnes nuomos sutartis, tačiau dažnai reikalauja didelio pradinio kapitalo ir rinkos žinių.

Komercinis NT tai biurai, parduotuvės, sandėliai. Šio tipo privalumas – ilgesnės nuomos sutartys ir potencialiai stabilesnės pajamos, tačiau komercinė rinka jautresnė ekonominiams pokyčiams, todėl svarbu vertinti nuomininkų patikimumą ir regiono verslo tendencijas.

Tai nėra lengviausias startas, bet ilgalaikė grąža gali būti įspūdinga.

Sutelktinis NT finansavimas

Sutelktinis NT finansavimas (crowdfunding) gali būti puikus sprendimas. Šis modernus investavimo būdas leidžia prisijungti prie didelių NT projektų jau nuo kelių šimtų eurų, o kartais ir nuo 50 eurų investicijos. Per specialias platformas gali investuoti į įvairius projektus – nuo vienbučių statybos iki komercinių pastatų vystymo, o Tavo investicijos gali uždirbti tiek iš fiksuotų palūkanų, tiek iš projekto pelno dalies.

Pradėti investuoti per sutelktinio finansavimo platformas gana paprasta – tereikia išsirinkti patikimą, licencijuotą platformą, atidžiai išnagrinėti siūlomus projektus ir jų vystytojų patirtį.

Svarbu nepamiršti rizikos valdymo – rekomenduojama pradėti nuo mažesnių sumų ir investicijas paskirstyti po kelis skirtingus projektus. Nors šis investavimo būdas turi savo rizikų, tokių kaip projekto vėlavimas ar likvidumo trūkumas, jis suteikia puikią galimybę įžengti į NT investicijų pasaulį be didžiulio pradinio kapitalo ir su profesionaliu projektų valdymu.

Su platformų veiklos apžvalga gali susipažinti čia.

Bendradarbiavimas su kitais investuotojais

Jei trūksta patirties ar kapitalo, gali svarstyti jungtines investicijas su kitais investuotojais. Tai leidžia sumažinti riziką ir pasidalinti patirtimi, tačiau būtina aiškiai sutarti dėl pareigų, pelno pasidalijimo ir sprendimų priėmimo proceso. Rekomenduojama visus susitarimus įforminti teisiškai, kad išvengtum nesusipratimų ateityje.

Reziumė

Kad ir kurią strategiją pasirinktum, svarbiausia pradėti nuo išsamios analizės ir savo finansinių galimybių įvertinimo. Investavimas į NT reikalauja kantrybės, nuolatinio mokymosi ir gebėjimo prisitaikyti prie besikeičiančių rinkos sąlygų. Pradėk nuo mažesnių investicijų, kaupk patirtį ir palaipsniui plėsk savo NT portfelį.

Dažniausiai užduodami klausimai

Kaip sužinoti, kuris NT investavimo būdas man labiausiai tinka?

Pirmiausia įvertink savo finansinę situaciją, tikslus ir kiek laiko nori skirti. Jei neturi daug laisvų lėšų ar nenori rūpintis nuomininkais, rinkis REIT arba sutelktinio finansavimo platformas. Jei mėgsti didesnį valdymą ir esi pasirengęs prisiimti daugiau rizikos, gali svarstyti nuomos arba vystymo strategijas. Patogiau pradėti nuo mažų sumų ir stebėti, kokie modeliai tau artimesni pagal patogumą ir rezultatus.

Kodėl investavimas į nekilnojamąjį turtą laikomas saugesniu nei kitos alternatyvos?

NT dažniausiai išsaugo vertę net rinkos svyravimų metu. Lietuvoje būstas yra laikomas ilgalaike vertybe, ypač, kai nuomos paklausa miestuose išlieka stabili. Vis dėlto saugumas nėra garantuotas – rinkos pokyčiai, politinės ir ekonominės rizikos gali paveikti grąžą, todėl rekomenduojama diversifikuoti investicijas ir nesirinkti vienos strategijos.

Nuo kokios sumos galiu pradėti investuoti į NT?

Tradicinis NT investavimas dažniausiai reikalauja didesnės pradinės sumos – bent kelių dešimčių tūkstančių eurų. Tačiau REIT fondai ir sutelktinio finansavimo platformos leidžia pradėti investuoti jau nuo 50–70 eurų. Tai puikus būdas žengti pirmąjį žingsnį ir mokytis be didelės finansinės rizikos.

Kokia pagrindinė rizika investuojant į nekilnojamąjį turtą?

Pagrindinės rizikos: rinkos kainų kritimai, tušti laikotarpiai be nuomininkų, netikėti remonto ar administravimo kaštai, sudėtingas projekto vystymas, likvidumo trūkumas kai kuriose platformose. Svarbu prieš investuojant kruopščiai įvertinti kiekvieno projekto riziką ir neskirti vienam objektui viso kapitalo.

Kada galima tikėtis pirmų pajamų iš NT investicijų?

Pirmas pajamas gali gauti skirtingai, priklausomai nuo pasirinktos strategijos. Nuomos atveju – pajamos kiekvieną mėnesį, REIT ar platformose dividendai arba palūkanos gali būti išmokamos kas ketvirtį ar pusmetį. NT vystymo projektai dažniausiai pelningumą duoda tik įgyvendinus pardavimą, todėl reikia numatyti ilgesnį laikotarpį.